Загородный дом в кредит. «Ипотечное расследование» портала Poselkispb.ru.

Ни для кого не секрет, что сегодня при наличии свободных денег покупка загородной недвижимости – выгодное вложение. Цены на земельные участки и дома гораздо ниже докризисных. Но, несмотря на уменьшение стоимости «недвижимых» объектов, ипотека доступнее не стала. Поэтому многие эксперты рынка не советуют приобретать коттедж на «кредитные» деньги. Как говорится, себе дороже.

Однако лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать. Поэтому наш портал Poselkispb.ru провел свое независимое «ипотечное расследование» с целью выяснить, какие условия, сегодня выдвигают кредиторы, и каковы шансы заемщика на заключение выгодной сделки?

Мы не стали делать официальные запросы в банки, а вооружившись телефоном, обзвонили «кредиторов-загородников». К тем же из них, кто сделал самые заманчивые предложения, съездили на индивидуальные консультации.

Вот какие выводы нам удалось сделать. Во-первых, купить дом с землей, не имея финансовых возможностей (хотя бы и ограниченных) – бесполезная трата времени. Для старта нужно иметь деньги. Первоначальный взнос может колебаться от 20 до 50% от оценочной стоимости объекта.

Во-вторых, стартовая сумма, безусловно, влияет на процентную ставку и смягчение или ужесточение условий со стороны банка, однако только «начального капитала» для получения кредита будет явно недостаточно. Банк должен убедиться в вашей платежеспособности.

Чтобы кредитор вам поверил, необходимо иметь незапятнанную деловую репутацию, то есть - положительную кредитную историю. Но и этого будет недостаточно. Для подтверждения своей финансовой состоятельности, придется предъявить справку 2-НДФЛ, или справку о доходах по форме банка или в свободной форме. Чем больше ваша «белая» зарплата – если вы работник по найму, или официальная налоговая отчетность – если вы индивидуальный предприниматель, тем выше шансы на получение кредита по «льготным тарифам». При этом компании должно быть не менее 2-х лет, а ее месячный оборот должен составлять не менее 800 тысяч рублей.

В идеале неплохо бы заручиться поддержкой созаемщика или поручителя. Как вариант – заложить собственную недвижимость банку. Это позволит упростить процедуру сделки и добиться «щадящей» процентной ставки.

В зависимости от срока кредитования – периода, в течение которого вы обязуетесь полностью расплатиться с банком, первоначального взноса и уровня дохода, начисляется процентная ставка.

Соответственно, чем дольше вы будете отдавать деньги, тем выше будет процент. Срок кредитования загородной недвижимости – от 10 до 30 лет. Процентная ставка в рублях – от 9,43 до 25%. И еще - если в процессе оплаты «по счетам» вы достигнете пенсионного возраста, кредит получить не удастся.

Однако не стоит забывать, что финансисты декларируют минимальные проценты, на практике ссуды обходятся существенно дороже.

Мы обратились за консультацией в один из банков с просьбой калькуляции ипотечного кредита: якобы собирались брать ссуду на небольшой дом с участком в размере 2 млн 800 тысяч рублей сроком на 15 лет под 16%. Ежемесячный доход семьи был назван порядка 100 тысяч рублей. Если бы мы взяли деньги на покупку дома, ежемесячно пришлось бы платить банку 42 130 рублей. Итого за 15 лет мы бы отдали своему кредитору 7 млн 583 тыс 400 рублей (!). Переплата составила бы около 5 млн рублей.

Банкир не рискует, поэтому пьет шампанское…

В операциях с недвижимостью один просчет со стороны контрагентов может привести к драматическим последствиям. Сделки с ипотекой – еще более проблемный «участок». Они связаны с повышенными рисками не только для заемщиков, но и для банков.

Кредитор не уверен, что девелопер доведет проект до конца. В особенности, если речь идет о небольших застройщиках. Зачастую приходиться работать с объектами, права на которые оформлены с нарушениями.

Основное требование, предъявляемое банком – то, что загородное жилье должно быть ликвидным. Определяющие критерии ликвидности – дом построен и оформлен в собственность, целевое назначение участка – земли ИЖС, в доме есть все необходимые коммуникации, в поселке – подъездные пути и развитая инфраструктура. Загородное жилье должно быть «пригодно» для круглогодичного проживания, иметь хорошую подъездную дорогу, обеспечивающую к нему постоянный доступ вне зависимости от сезона.

Также необходимо, чтобы дом находился в населенном пункте – коттеджном поселке, деревне, дачном кооперативе и пр. Не менее важные условия – постоянное электроснабжение, отлаженная работа систем отопления и водоснабжения. Кстати, для большинства банков деревянный дом в качестве предмета залога не рассматривается.

Также у кредиторов отличаются требования к местонахождению объекта загородной недвижимости. Некоторые, к примеру, банк «Интеза», готов кредитовать дома только в пределах 30 км от Петербурга, для других и 150 км – «не расстояние», главное, чтобы поблизости находился офис банка. Важно, чтобы дом с участком был расположен на землях поселений и оформлен как жилой.

Согласно букве закона, банки вправе не предоставлять ипотечные кредиты собственникам домов, которые не владеют землей, на которой эти дома расположены. Банки охотнее выдают кредиты на готовые дома, нежели строящиеся. Кредитор не уверен, что «недвижимый» объект передадут ему в залог в оговоренный срок.

Один из способов минимизации рисков для заемщика – приобретение в кредит коттеджа в поселке, возведение которых банки финансируют сами. Иногда девелоперы заключают договора с несколькими банками. В этом случае покупатель может подобрать наиболее оптимальный «продукт» из разных банковских линеек. К тому же, ставки по кредиту в рамках партнерских программ, ниже, чем по стандартным схемам.

Государство нам поможет?

Федеральная система ипотечного жилищного кредитования является частью национального проекта «Доступное жилье». В Петербурге разработкой и реализацией «Городской программы ипотечного кредитования» занимается «Санкт-Петербургское ипотечное Агентство».

Оно работает на основе Стандартов Федерального Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитования (ОАО «АИЖК») и привлекает в ипотеку долгосрочные кредитные ресурсы. В данный момент Агентство сотрудничает с 26 коммерческими банками, 6 страховыми компаниями и 10 оценочными компаниями.

Жителей Ленобласти «курирует» ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования». Организация рефинансирует кредиты для приобретения жилья на территории Ленинградской области.

Работники бюджетных организаций могут стать участниками программы «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области на 2003-2012 годы» и получить субсидию на первый взнос и компенсацию части процентной ставки по ипотечному кредиту.

Сегодня многие банки работают по программе АИЖК («Городской ипотечный банк», банк «Зенит» и др., ипотечные брокеры: «УНИКОМ», «ЛенОБлСоюзКредит» и пр). К заемщику выдвигаются следующие требования. Подтверждение дохода – только справка 2-НДФЛ для работников по найму, для собственников бизнеса – официальная налоговая отчетность. Стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев для работников по найму, частным предпринимателям необходимо подтвердить доход за последний год.

Основные требования к предмету залога таковы. Во-первых, дом с земельным участком должен располагаться на территории Петербурга или Ленобласти и быть оформлен как жилой. Во-вторых, дом должен находиться не в аварийном состоянии и не иметь зарегистрированных обременений. В-третьих, приобретаемый дом априори может быть единственным местом для проживания заемщика. Залогом может быть только приобретаемое жилье, которое сразу же оформляется в собственность заемщика.

Если все «формальности» соблюдены можно смело рассчитывать на процентную ставку от 9,43 до 11,38% (в зависимости от срока, размера кредита и размера первоначального взноса: не менее 40% от стоимости дома). Сумма кредита варьируется от 300 тысяч рублей до 4 млн рублей. Срок погашения ипотечной ссуды – от 3-х до 25 лет.

Предложение, безусловно, интересное. Однако на практике, когда мы обратились за консультацией в государственные агентства, выяснилось, что программа ипотечного кредитования загородной недвижимости временно приостановлена. Фактически дома не кредитуются. Когда программа будет возобновлена – неизвестно. Специалисты агентств не смогли назвать даже примерную дату начала реализации программ ипотечного кредитования по «загородке».

Прогнозы на 2010 год

По данным АИЖК, в 2009 году было выдано 4 000 ипотечных кредитов на сумму 7 млрд. рублей. В конце прошлого года объемы кредитования увеличились, но не сравнялись с уровнем докризисного периода.

Наступивший год аналитики называют стабилизационным. Эксперты ожидают, что в 2010-м спрос на недвижимость будет увеличиваться, точнее, отложенный спрос будет реализовываться, стоимость объектов вырастет на 5-10%. Однако не все эксперты рынка разделяют столь оптимистичные прогнозы, в особенности в отношении увеличения цены предложения. Хотя с покупкой «недвижимого» продукта стоит поторопиться. Основная тенденция 2010 года – вымывание качественных объектов из предложений.

«Ожидания населения того, что цены на недвижимость будут снижаться, нет – отметил П.Штепан, председатель Правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ». – Большинство потенциальных покупателей готовы к тому, что цены в ближайшее время будут расти. 88% опрошенных нашей компанией ждут снижения ипотечной ставки, «смягчения» жестких требований подтверждения дохода, уменьшения процентной ставки по первоначальному взносу. Необходимо активное участие государства в «перезагрузке» ипотечного рынка».

Сегодня список «кредиторов-загородников» сократился. Программы ипотечного кредитования загородной недвижимости в Петербурге и области приостановлены в Инвестиционном Банке «КИТ Финанс», в «Национальном резервном банке» и др.

Многие банки, напротив, создают новые ипотечные «продукты». БАНК «ВТБ 24» предлагает новую услугу под кодовым названием «витрина залогового имущества». Суть ее в следующем. Если заемщик решил продать объект недвижимости банку или у него нет возможности платить по кредиту, банк выставляет этот объект на «витрину». Любой желающий приобрести эту недвижимость в кредит по процентной ставке, которая равна ставке рефинансирования в рублях. Сегодня – это 8,75%. Это услуга востребована: сделки по ней заключаются как минимум раз в месяц.

«У нас в сентябре 2009 года внедрена новая накопительная программа ипотечного кредитования – сообщила Т. Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ 24» - Она начнет «давать плоды» в сентябре текущего года. Клиенты могут накапливать на своих счетах денежные средства для первоначального взноса. По истечении года банк предоставляет ипотечный кредит по льготной ипотечной ставке. Она будет зависеть от среднедневного остатка по этому вкладу. Льготная ставка будет отличаться от стандартной от 1,5 до 3%.

Без доступных кредитов покупательский спрос на недвижимость падает. Ипотека – драйвер не только рынка недвижимости, но и экономики в целом».

Условия кредитования домов и земельных участков в Петербурге и Ленобласти:
(мы рассмотрели кредитные ссуды в рублях):

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Ольга Могелевская